気になるシェアハウスを見つけて、契約書を開いたら「定期借家契約」の文字。「普通の賃貸と何が違うの？」「契約期間が終わったら、必ず引っ越すの？」と戸惑う方もいるのではないでしょうか。
ここを知らないまま契約すると、「更新できると思っていたのに満了で終わった」「途中で退去したら費用がかかった」と、住み始めてから困ることがあります。契約の仕組みと、入居前に確認したいポイントを順番に見ていきましょう。
定期借家は「更新なし」。でも、双方が合意すれば再契約して住み続けられます。
大切なのは、いつまで住めるか、その後も住める可能性はあるか、途中で出るなら何が必要かを分けて確認することです。
- 契約期間 決めた期間の満了で終了。自動更新ではありません。
- 再契約 貸主・借主の合意で、新しい契約を結びます。
- 途中の退去 最低入居期間・解約条件・費用を確認します。
シェアハウスで多い「定期建物賃貸借契約」とは？
定期建物賃貸借契約とは、あらかじめ決めた契約期間が満了すると、更新されずに終了する建物の賃貸借契約です。「定期借家契約」や「定期賃貸借契約」と呼ばれることもあります。
一般的な賃貸で見かける「普通建物賃貸借契約」には更新の仕組みがありますが、定期借家にはありません。ただし、貸主と借主が合意すれば、あらためて再契約して住み続けることはできます。
シェアハウスでは、共同生活のルールや入居状況を踏まえ、期間ごとに契約を見直せる仕組みとして定期借家が使われています。一方で、普通借家の物件もあるため、シェアハウスならすべて同じ契約とは限りません。
たとえば「契約期間1年」と書かれていても、再契約できる物件と、1年で終了する予定の物件では、住まい選びの意味が違います。「1年契約だから1年しか住めない」とも、「1年後も当然住める」とも決めつけないことが大切です。
普通賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の違い
違いの中心は、満了後に「更新する契約」か、「いったん終了し、続けるなら再契約する契約」かです。契約期間の長さだけでは見分けられません。
| 比較項目 | 普通建物賃貸借契約 | 定期建物賃貸借契約 |
|---|---|---|
| 契約の考え方 | 更新の仕組みがあり、継続して住むことを想定 | 決めた期間の満了で契約が終了 |
| 契約期間 | 2年など。1年未満の期間を定めると、期間の定めがない契約として扱われる | 3か月・6か月・1年・2年など。1年未満の契約も可能 |
| 契約更新 |
○ 更新あり 貸主が更新を断るには正当事由が必要 |
× 更新なし 期間満了で終了 |
| 住み続ける方法 | 契約の更新 | 貸主・借主が合意して再契約 |
| 中途解約 | 中途解約の特約があれば、その条件を確認 | 中途解約の特約を確認。一定の条件では法律上の解約も可能 |
| 賃料の変更 | 法律に基づく賃料の増減請求のルールがある | 賃料改定の特約がある場合は、その定めが優先される |
| 契約の方法 | 書面・電子契約など | 書面または電子契約に加え、契約前の説明が必要 |
定期借家は、契約前に「更新がない」という説明を受けます。
貸主は、更新がなく期間満了で終了することを、契約書とは別の書面を渡して事前に説明する必要があります。借主の承諾などの要件を満たせば、電子での提供も可能です。オンラインでも、説明を受け、契約書や説明書を保存しておきましょう。
なお、定期借家だから家賃を自由に上げられる、という意味ではありません。契約期間中の賃料変更の決め方と、再契約時に提示される条件は分けて確認してください。
シェアハウスの契約で特に注意したい5つのポイント
見るべきなのは「定期借家かどうか」だけではありません。最低入居期間、再契約、中途解約、退去費用、満了時の手続きまで合わせて確認すると、自分の予定に合う契約か判断できます。
①最低入居期間｜契約期間とは別に確認する
シェアハウスでは、契約期間とは別に「最低でも3か月は入居してください」などの条件が設けられることがあります。契約期間は契約が続く期間、最低入居期間は短期で退去するときの条件に関わる期間です。
たとえば、最低入居期間が3か月なのに1か月で退去すると、契約内容によっては残り2か月相当の費用を求められることもあります。必ずその金額になるわけではなく、違約金や賃料の扱いは物件ごとに異なります。
「3か月だけ住みたい」「転勤までの半年間を考えている」など、予定がある方は最初に伝えましょう。希望する期間で借りられるか、その日に退去すると合計いくらかかるかまで聞けば、家賃だけでは見えない負担も分かります。
②再契約｜住み続けられる条件と費用を聞く
定期借家の「更新なし」は、「絶対に住み続けられない」という意味ではありません。貸主と借主の双方が合意すれば、新しく契約を結び直して住み続けられます。
ただし、「再契約可」と書かれていても、将来の再契約が保証されているわけではありません。長く住みたい方は、再契約の実績、審査や判断の条件、再契約料、相談する時期を確認してください。
再契約では、家賃や共益費などの条件が変わる場合もあります。「住み続けるなら、いつ、何を確認して、いくら払うのか」まで分かっていると、満了直前に慌てずに済みます。
③中途解約・退去予告の特約｜「いつ出るか」だけでは決まらない
「途中で退去できると思っていた」「1か月前に言えばよいと思っていた」「残りの契約期間分を請求された」。退去時には、こうした認識の違いが問題になります。
まず確認したいのは、中途解約できる条項があるか、何か月前までに通知するか、違約金はあるかです。最低入居期間を過ぎたからといって、翌日に荷物を出せば支払いも終わる、とは限りません。
退去予告は、電話だけでよいのか、メールや専用フォームで届け出るのかも聞きましょう。連絡した日と、受け付けられた内容が分かるように残しておくと、言った・言わないの食い違いを減らせます。
契約の特約とは別に、法律で中途解約できる場合もあります。
居住用・床面積200㎡未満という条件を満たし、転勤・療養・親族の介護など、やむを得ない事情で生活の本拠として使うことが難しくなった場合は、解約の申入れから1か月で契約が終了する制度があります。この要件を満たす場合、借主に不利な特約でその権利を制限することはできません。
④デポジット返金とクリーニング費用｜返るお金・差し引くお金を分ける
「デポジットは全部返ってくると思っていたのに、清掃費が差し引かれた」。こうした食い違いを防ぐため、返金条件、定額で差し引く費用、別途請求される費用を確認しましょう。
契約書や特約に「退去時にクリーニング費用を控除する」「デポジットの返金は一定の条件を満たした場合のみ」などの記載があるなら、具体的に何円・どんな条件なのかを聞いてください。返金の時期や精算明細も確認しておくと安心です。
ただし、契約書に書いてあれば、どんな違約金や控除も必ず有効というわけではありません。請求に疑問がある場合は内訳と根拠を求め、解決しなければ契約書や連絡記録を持って、消費生活センターや法律の専門家へ相談してください。
⑤契約満了時の扱い｜終了通知と再契約の案内を確認する
定期借家では、契約期間が1年以上の場合、貸主は満了の1年前から6か月前までの間に、期間満了で終了することを借主へ通知する必要があります。1年未満の契約には、この法律上の終了通知義務はありません。
この通知が遅れた場合、貸主は原則として通知から6か月が経過するまで、契約が終了したことを借主に主張できません。ただし、通知がないから自動更新になる、という意味ではありません。
「自分の満了日はいつか」「再契約の案内はいつ来るか」「再契約しない場合、退去の手続きは何が必要か」。貸主からの終了通知と、自分が行う退去の連絡を混同せず、両方確認しておきましょう。
契約書で最低限チェックしたい項目
契約書を読むときは、「定期借家」の文字だけを見て終わらせず、次の項目を確認してください。自分が予定している入居日・退去日を当てはめて聞くと、具体的な答えをもらいやすくなります。
| 確認する項目 | 運営会社に聞くこと |
|---|---|
| 契約形態 | 「普通借家ですか、定期借家ですか？」 |
| 契約期間・満了 | 「いつからいつまでの契約で、満了前にはどんな案内や手続きがありますか？」 |
| 再契約 | 「再契約は可能ですか？審査・費用・相談時期を教えてください」 |
| 最低入居期間 | 「○か月で退去する予定ですが、追加の費用はかかりますか？」 |
| 退去予告 | 「退去日の何か月前までに、どの方法で連絡すればよいですか？」 |
| 中途解約 | 「期間の途中で解約できますか？家賃や違約金はどう計算しますか？」 |
| 退去費用・返金 | 「デポジットから何が差し引かれ、いつ返金されますか？別払いの清掃費はありますか？」 |
家賃やラウンジの雰囲気が気に入っても、希望する期間で借りられなければ、自分には合わない契約かもしれません。反対に、条件を理解して予定と合っていれば、定期借家というだけで候補から外す必要もありません。
よくある質問
- Q．シェアハウスはすべて定期借家契約ですか？
- A．定期借家を採用する物件はありますが、すべてではありません。普通借家の物件もあるため、募集情報と契約書で確認してください。
- Q．定期借家契約だと、満了で必ず退去しなければなりませんか？
- A．契約は期間満了で終了しますが、貸主と借主が合意すれば再契約して住み続けられます。再契約の可否・費用・審査などは、入居前に確認しましょう。
- Q．定期借家契約でも、途中で解約できますか？
- A．中途解約の特約があれば、その条件を確認します。また、居住用・床面積200㎡未満で、転勤や療養などやむを得ない事情により生活の本拠として使うことが難しくなった場合は、法律上、申入れから1か月で解約できます。
- Q．シェアハウスの退去時は、何に注意すればよいですか？
- A．最低入居期間、退去予告の期限と方法、中途解約の費用、デポジットの返金条件、クリーニング費用を確認してください。退去を伝えた記録と、精算の内訳も残しておきましょう。
- Q．定期借家契約は電子契約でも結べますか？
- A．電子契約も可能です。ただし、更新がなく期間満了で終了することについて、契約前の説明が必要です。事前説明の書面を電子で提供するには借主の承諾などの要件があり、対応方法は運営会社へ確認してください。
この記事を読んだ人向けの物件条件
契約の仕組みが分かったら、住みたい条件で候補を探してみてください。以下はエリアや設備から探すページです。契約形態・最低入居期間・再契約の条件は、候補の物件ごとに確認しましょう。
定期借家契約そのものが悪いわけではありません。「定期借家だから駄目」「普通借家だから安心」と決めつけず、自分が住みたい期間と、住み続ける・退去するための条件が合っているかを見て選びましょう。
入居するときは、新生活の楽しみで頭がいっぱいになりがちです。だからこそ、契約前に「出るときのこと」も少しだけ確認しておく。それが、納得して暮らしを始めるための準備になります。
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