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オーナー向けコラム

10年保証なのに「3か月の賃料」でメーカー側から契約を解除できる矛盾

先日、相談を受けた北関東の大家さんは、準大手のアパート専門メーカーの提案で、1500万円の土地に6500万円の軽量鉄骨のアパートを建てました。22平米のワンルームが11世帯というありふれた間取りで、とてもお競争力があるとは思えません。
契約書を持参されていたので見せてもらうと、「一括借上げで家賃保証は10年間」とされていました。
しかし、契約書をよく見てみると、2年ごとに家賃の見直しが行われ、さらに先方からの契約解除は3か月前の通告で可能とされていました。

当初、高い家賃を設定して、あたかもそれを10年間キープするように言っていますが、契約上では2年ごとに家賃が見直されるのです。つまり、2年毎に家賃が下がる可能性があるということです。その下落率は一般的な相場よりも大きいと言われています。
それに、10年間の家賃を保証してくれるはずの会社が、自分たちが「3か月分の家賃」を支払うだけで、その契約を即刻解除できると言っているのも、おかしな話です。

他に、契約書には、入居者の入れ替え時の原状回復費用や、建物のメンテナンス工事、リフォーム工事も大家負担で行うことも示されていました。 工事の請負先はもちろんメーカーですから、しっかりと相手の売り上げになります。メーカーによっては、「提案するリフォームを行わないなら保証賃料を下げます」とまでいってくると言います。
「そんなのズルい!」
「無責任だ!」
とメーカーを責めるのはお門違いです。
相場より高い建築費、一括借上げとは名ばかりのメーカーに有利な内容の契約書を了承して、捺印をしたのはあくまでも大家さん自身です。 この方の場合、近い将来、そのアパート経営が破たんすることは目に見えていました。しかし、私が契約書の内容を説明するまで、大家さんは失敗したという感覚はない様子でした。
私の方が、「ええっ!大丈夫ですか?」と驚いたくらいです。

典型的な無知からきた失敗だと思います。この方は、おじいちゃんではありません。しっかりした50代の社会人です。この年代ですらターゲットになってしまうのですから、メーカーの営業力には恐れ入ります。

この記事を書いた人

1959年、世田谷で工務店経営者の次男として生まれる。 世田谷にて珈琲専門店を経営していたが、株式投資の信用取引に手を出しバブル崩壊 と共に人生も崩壊。 夜逃げ、離婚、自己破産を経てタクシー運転手になり、その後土地の相続を受け 本格的にアパート経営に乗り出す。 世田谷、目黒などのブランド立地に駅から徒歩5分以内にこだわり新感覚アパートを 提唱し、土地2建物1の黄金比にて10年前後で回数し、ゆとりのある資産運営できる アパート経営実践会「10年後に笑大家の会」を主宰している。 自身も世田谷、目黒を中心とした60室の大家である。

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