シェアハウスを経営する事業体介在型の経営方法は、下記2パターンがあり、運営のノウハウなしでシェアハウスオーナーになることが可能となるプランです。
「事業体介在型」とは、事業者が物件を仲介し、リノベーション工事などを行い、入居者からの賃料や水光熱費を徴収して設備の管理やトラブル対応、入居者の募集などを行う運営スタイルをいいます。


（1）一括借り上げ
・オーナーは、10年間収入変動なし
・リノベーション工事費用、設備費用のオーナー負担なし
・委託会社への費用負担なし

（2）委託
・毎月の収入変動あり
・リノベーション工事費用、設備費用のオーナー負担あり
・委託会社への費用負担あり

まずは、『一括借り上げ』について港区A様の事例とともに、システムとオーナー側のメリット・デメリットについて簡単にご説明をいたします。

一括借り上げのシステム

・オーナーの不動産を事業会社がサブリース（事業用定期建物賃貸借契約）で一括して借り上げ。※サブリース期間の目安は、8年～10年。
・事業会社は借り上げ後、シェアハウスとして転貸を行う。
・リノベーション費用や設備費用などの初期費用を全て事業会社が負担するためオーナーの費用負担が不要。
・空室の有無にかかわらず契約期間内の収入を確保することができ、月々一定額の賃料を96ヶ月～120ヶ月に渡り受け取ることが可能。
・オーナーは、建物保守管理業務も契約期間内は不要である。

メリット

・収益の安定化
・初期工事費用の負担0円
・新たな設備投資費用（追加投資）が不要
・契約期間中は、修繕などのコストや手間がかからない。

デメリット

・事業用定期建物賃貸借契約を一定期間解除することができない。
※一定期間とは、締結する契約内容により異なる。
・一定期間を経過して解除をする場合は、違約金を支払う義務が発生する。
・原状回復がない。

事例（1）港区A様

お悩み

増改築を繰り返し、木造・鉄筋コンクリート造などが混在した築46年の不動産を所有していましたが、建物の老朽化も深刻で大規模な修繕費用の負担ができず現状のままでは客付も困難な状況にありました。売却するにも現在のマーケット下では希望金額での売却ができないこともあり、せっかくの不動産が収益物件として活用できないことがお悩みでした。

問題点の整理

初期投資費用の負担を控えたいことと、修繕などのコストや手間がなく10年間月々一定額の賃料が保障されることから「一括借り上げプラン」を選択して事業体介在型のシェアハウスのオーナーになることを決められました。

都心や臨海地区、空港へアクセスが良い駅から徒歩3分という便利な立地であり、港区というシェアハウス利用層に人気が高い住所であったことと、延べ床面積が180.63㎡あり、6帖前後の個室が15部屋つくることが可能と試算ができたため、事業会社からすぐにリニューアルプランと賃貸条件を提案していただきました。

解決

事業会社が10年間月々一定額の賃料を保証する「事業用定期建物賃貸借契約」を締結し、リノベーション費用や新たな設備の設置なども全て事業会社が負担するという好条件で「一括借り上げプラン」契約の運びとなりました。（ただし原状回復なし） リノベーションの工期は1ヶ月で終了し、運営実績は一年間で稼働率97％をキープしています。

次回は「委託」プランを選択された渋谷区W様の事例とともに、委託のシステムとメリット・デメリットについてお話ししたいと思います。