シェアハウス経営をするにあたり、中長期的に高稼働率を保っていくためには、運営管理が肝となってきます。

現在は、サブリースをしてくれるシェアハウス業者も多くいますので、その契約であれば、毎月安定した収入が見込めます。しかし、サブリース契約の場合、シェアハウス業者に多くの手数料をとられてしまいますので、投資としてみると、委託契約の方が圧倒的に利回りがよくなるのは周知の事実かと思います。
そこで重要になってくるのが、どこの管理会社に委託をすべきか！です。シェアハウス管理会社の情報はブラックボックスになっており、なかなか世に出回っていません。ここはしっかり管理会社をヒアリングを実施して、間違いのない選択をしたいところです。

そこで幾つか、チェックポイントを上げておきます。

かならず、管理物件に見学にいく

基本中の基本事項ではあるのですが、以外にこれをしていないオーナー様もいるようです。見学に行くときは、オープンしてから1年以上経過している物件を見ることをオススメ致します。オープン当初は、キレイな状態なのが当たり前なので、オープンして1年経過してもキレイな状態が維持されているのかどうか、を確認すべきでしょう。
なお、女性専用物件だと男性の入室が許可されませんので、男性の方は、奥様や知人に見学をお願いするのも1つの方法です。

複数の物件を見ると、管理のきめ細かさの“差”がよくわかります。
・共用部に私物が放置されている
・共用部の電球が切れていても放置されている
・水回りの清掃が行き届いていない
・玄関には靴が散乱している
などなど、ルールがあるにも関わらず、それが守られていなかったり、
日常管理がスムーズに行っていなかったりなど、
管理状態がよくないところは、すぐにわかると思います。百聞は一見に如かず、ですね。 管理状態がよろしくないと、当然稼働率にも影響しますし、資産価値の減少にもつながりますので、きめ細かい管理サービスを提供してくれる業者を選択したいものです。

管理費を確認する

相場は賃料の20%と言われている管理費。しかし、その詳細まで見ると、管理会社によって差がありますので、注意が必要です。
管理費の中に、清掃費が含まれている業者もいれば、含まれていない業者もいます。（含まれていない場合は、入居者から頂いている共益費からオーナー様が支払うという発想の場合もあります。）
また、賃料+共益費の20%のところもあれば、賃料の20%のところもあり、微妙に数字が変わってきます。 さらに15%でやる業者さんもあるようですし、10%でやる業者さんもあるようです。ただ、10%のケースはその業者さんがプロデュースした物件のみだったり、広告費が別途実費だったりと、制約付のケースが多いようです。
管理費が安くてもリーシング力が弱ければ話になりませんので、数字だけの単純比較はやや危険です。次にあげるリーシング力との兼ね合いで決めるべきでしょう。

リーシング力を確認する

管理会社に稼働率を確認すると、よく93%です！とか95%です！という数字を耳にします。果たして、本当なのでしょうか？
そもそも稼働率の方程式があいまいであり、各管理会社の数字には統一性がないと思います。また、私個人の感覚にはなりますが、一番いい時の数字をあげている感じがします。

例えば、、
10部屋の物件を2か月で満室にする業者、4か月で満室にする業者、6ヶ月で満室にする業者がいますが、どの業者さんも90%です！と主張していることが多々あります。これだけ満室になるまでのスピード感が違うのに、稼働率は同じというマジックが発生します。 これは先述の通り稼働率の方程式が統一化されていないため、一番いい時の稼働率を言っていることから生まれるマジックです。

シェアハウスのポータルサイトを運営しているため、
100件のお問い合わせに対して、3人しか契約できない業者さんもいれば、
100件のお問い合わせに対して、20人も契約する業者さんもいることがわかります。
管理会社によって、リーシング力に歴然たる差が出てきてしまっています。

なので、管理会社の言う稼働率は参考程度にして、より詳細について確認することをオススメ致します。


弊社にて、安心できるシェアハウス管理会社を紹介することも出来るので、管理会社選びに不安のあるオーナー様はお気軽に相談頂ければと思います。 ご相談希望の方は、こちらのフォームよりお申し付けください。
ご相談・紹介ともに無料ですので、ご安心くださいませ。