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かぼちゃの馬車という物件を保有していますが、貴社でサブリースできませんか?

ここ最近(2017年11月)、かぼちゃの馬車の物件オーナーから上記のお問い合わせが急増しています。

かぼちゃの馬車のオーナー様と管理会社であるスマードデイズ(旧スマートライフ)の間に何かが起きているようです。


スマートデイズ社より支払いがしばらく銀行返済分になるとの連絡がありました

上記は、あるオーナー様から頂いたメールの一文です。シェアハウス業界に身を置いている人間からすると、遂に来たか!というのが真っ先に頭に浮かびました。私自身、2016年3月に執筆した記事『都内新築シェアハウス投資利回り8%!サブリース!リスクなし!寄宿舎合法!』にて、サブリース賃料改定の可能性に触れておりますが、実際いつのタイミングで来るかはわかりませんでした。なお、上記の記事では、5年後と記載・予想していますが、スマートデイズ社の設立が平成24年であり、ちょうど5年後の平成29年とジャストタイミングでした。

普通であれば、他の管理会社に変更してしまえば問題ないのですが、今回のケースはそれが上手くいきません。


スマートデイズのビジネスモデルとは?

管理会社の変更が出来づらい理由を理解するには、まずスマートデイズのビジネスモデルを理解する必要があります。

the 自転車操業

一言で表すと、上記になります。
極端な例になりますが、

入居者様には1部屋 40,000円で賃貸する
オーナー様には1部屋 60,000円でサブリース賃料を支払う

単純に1部屋毎月20,0000円の赤字になるモデルになっています。
※わかりやすくするために、単純化した数字になっています。実際とは異なりますので、その点ご了承ください。

これでは、運営すればするほど、赤字の金額が膨れ上がっていきます。
仮に6,000室(485物件 × 12室/1物件)あると仮定すると、
※2017年11月現在、かぼちゃの馬車のHPに掲載されている物件数は485件となっておりました。
※真偽はわかりませんが、800件8000室という噂もあります。

20,000円 × 6,000室 = 120,000,000/月

月1.2億円の赤字となります。ちょっと信じられない数字です。なお、上記は、稼働率100%の前提なので、、、稼働率50%・60%のケースを考えると、とんでもない数字になります。
※真偽はわかりませんが、稼働率30%を切っているという話もあります。

では、どこで利益を稼いでいるかというと、

土地+建物で7,000万円の価値しかないものを1~1.2億円にてオーナー様に物件販売し、売却した時点にて3,000~5,000万円の利益を確定させています。
例えば、月10棟、新規に建てれば3~5億の売却益が、そこから毎月の管理マイナスキャッシュフローに補填。これが月1~3棟の新規建築となると、売却益より管理マイナスキャッシュフローの方が大きくなります。
※上記の数字も単純化したものとなります。実際とは異なりますので、その点ご了承ください。

なので、新しい物件を建て続けないとキャッシュフローが回らなくなります。そして、物件が多くなればなるほど、マイナスキャッシュフローも大きく膨らむという、まさに自転車操業。
※仕事紹介でキャッシュバックというビジネスモデルの紹介もされていますが、そもそも入居者がいなければ、成り立たないモデルになっています。


見せかけの利回りを大きくするために、サブリース賃料が異常値に

利回り8%と高い数字にさせる・物件の売却価格を吊り上げるために、異常値なサブリース賃料をオーナー様に提示していたため、それと同じ条件でサブリース契約を引き継いでくれる管理会社はなかなかいないでしょう。

シェアハウス業界のサブリースフィーの相場は、30~40%となっていることが多く、入居者様との賃貸契約金額が40,000円のお部屋であれば、24,000~28,000円がオーナー様が受け取るサブリース賃料の相場になります。

もともとスマートデイズ社から受け取っていた60,000円のサブリース賃料が24,000~28,000円へのダウンとなっては、オーナー様もご納得いただけず、管理会社の変更には至らない結果になってしまいます。

物件売却を検討しても、もともと7,000万円の不動産価値しかないものを1~1.2億で購入しているので、大幅な赤字を覚悟しないと売却も難しいでしょう。知り合いの不動産業者に確認したら、既に売り物件が多く出ているとか。これでは、売却価格がより下がる可能性が高ります。

現状、以下のような物件が不動産売買マーケットに出てきているようです。

●約1.8億円で表面利回り8%

利回りを見ると、ほぼ購入した金額で売却に出されているようです。赤字を覚悟での売却は難しいようです。



●約1.1億円で表面利回り7.6%

こちらのシェアハウスでも先ほどと同じ条件で売却に出ているようです。シェアハウスの場合、通常のワンルームアパートよりも高めの利回りで売却されるケースが多いので、もしサブリース(家賃収入)が今後も変わらないとしても、やや魅力に欠けるかもしれません。



●約1.5億円で表面利回り7.6%

こちらもほぼ同じ条件のようです。


なぜ、このタイミングでキャッシュフローが悪化したのか?

かぼちゃの馬車の物件オーナー様の多くが、サラリーマン大家さんです。サラリーマン大家さんが物件を購入する際、当然、銀行から融資を受けています。その融資はある銀行がほぼ一手で実施していたのですが、しばらく前にその銀行がシェアハウスに対する融資を一切ストップしたことが今回の発端です。

かぼちゃの馬車の物件だけで、500億円(推定)近い融資が既にされています。また、スマートデイズ社以外でも、スマートデイズ社と同じビジネスモデルを展開している会社が数社あり、その融資も同じ銀行がしていると思われます。融資総額は、もしかしたら1,000億円を超えているかもしれません。自転車操業モデルに、これ以上融資額が大きくなると、リスクを負えないと銀行側も判断したのでしょう。

以前は、某不動産投資サイトにて、【新築木造1棟 家賃保証利回り9%以上実現の仕組みとは】という名目でよくセミナー告知をしておりましたが、現時点では、セミナー告知はされていません。
※最近、【合法民泊で安定収入を実現する方法】など、シェアハウスとは違うセミナーを開催しています。


融資がストップとなると、スマートデイズ社は新しいシェアハウスを建てることが出来ず、管理マイナスキャッシュフローだけが残る状況になります。

現時点では、<銀行返済分>はまだオーナー様に支払いが出来ているようですが、今後さらなる減額になる可能性があります。


最悪の結果にならないよう、スマートデイズ社には新規事業を伸ばしていただき、持ち堪えて頂きたいですね。

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